W ostatnich 5 latach głównym źródłem zysku w przypadku inwestycji w mieszkania i domy był wzrost ich wartości. W Polsce taka forma lokaty kapitału dała w ostatnich pięciu latach dwukrotnie większą stopę zwrotu niż zaobserwowana na relatywnie atrakcyjnych rynkach Ukrainy i Australii. Zyski z czynszów nie były już tak wysokie, natomiast ryzyko kursowe przeważnie negatywnie wpływało na rentowność.

Kupując w Polsce nieruchomość pięć lat temu można było osiągnąć zysk na poziomie 114%, a więc aż 22,8% rocznie, z tytułu samego wzrostu wartości. Niewiele mocniej zdrożały nieruchomości na przykład na Ukrainie. Natomiast w takich krajach jak Australia, Austria czy Norwegia ceny domów i mieszkań rosły z blisko trzykrotnie mniejszą dynamiką niż na rodzimym rynku. W Stanach Zjednoczonych natomiast domy są o 18% tańsze niż pięć lat temu – wynika z danych Global Property Guide.

Opierając się m.in. na tych danych sprawdziliśmy, jaką stopę zwrotu można było osiągnąć inwestując w nieruchomości na wynajmem w wybranych krajach na świecie. Do obliczenia stopy zwrotu wzięliśmy pod uwagę nominalną zmianę cen, potencjalny czynsz z najmu i kurs walutowy porównując ich stan z 31 marca 2005 roku i 31 marca 2010 roku.

Największy zysk ze wzrostu wartości

W 10 na 12 badanych krajów w ciągu 5 lat wzrosła wartość nieruchomości – wskazują dane Global Property Guide. Wyniki w poszczególnych krajach były mocno zróżnicowane. Największy wzrost obserwowany był na Ukrainie. W przeciągu pięciu lat nieruchomości zdrożały tam aż o 131%, a jeszcze w trzecim kwartale 2008 roku inwestorzy mogli cieszyć się wzrostami na poziomie 278% (licząc w stosunku do końca marca 2005 r.). Dynamiczne spadki zapoczątkowane na przełomie 2008 i 2009 roku, choć są obecnie mniej zdecydowane, wciąż nie zostały zahamowane.

Spośród badanych krajów największe spadki cen zanotowano natomiast w USA i Portugalii. W przeciągu 5 lat ceny spadły tam o odpowiednio 18 i 3%. W obu tych krajach wyhamowanie spadków nastąpiło w 2009 roku, jednakże w Stanach Zjednoczonych zapoczątkowane zostały w 2006 roku, a w Portugalii z około rocznym opóźnieniem.

Na tym tle polski rynek nieruchomości wygląda bardzo stabilnie biorąc pod uwagę, że od szczytu hossy ceny mieszkań w największych miastach spadły o zaledwie 10 – 15%. Kryzys nie odbił także mocnego piętna na rynku nieruchomości w takich krajach jak Australia, Austria i Norwegia. Pomimo wzrostów wartości nieruchomości przekraczających 40% nie zaobserwowano na tych rynkach gwałtownych kryzysowych przecen, a trend wzrostowy jest obecnie kontynuowany. Brak reakcji na kryzys widać natomiast w Szwajcarii. Ceny rosną tu w jednostajnym trendzie nieprzerwanie od 5 lat. Dynamika tych zmian jest dosyć stateczna i wynosi około 3 – 4% rocznie.

… stabilniejszy z najmu

Mniejsze zróżnicowanie w poziomie zysków widoczne jest z tytułu czynszów. Największym zyskiem mogą się cieszyć wynajmujący na Ukrainie. Rentowność najmu jest tu na poziomie 6,8% wartości nieruchomości rocznie – szacuje GPG. Na drugim biegunie jest Szwajcaria, Hiszpania i Grecja, gdzie rocznie spodziewać się można zysków na poziomie bliskim jedynie 2% wartości nieruchomości. Na tym tle wysoko plasuje się Polska z rentownością najmu na poziomie 4,2%.

Kurs walutowy generował głównie stratę

Dla Polaków inwestujących w zagraniczne nieruchomości kluczowym czynnikiem, obok zmian cen czy rentowności najmu, jest kurs walutowy. Wobec złotego największą deprecjację zanotowały: ukraińska hrywna i funt szterling. Ich wartość spadła na przestrzeni 5 lat odpowiednio o 39 i 27%. Pozytywny wpływ kursu walutowego zanotować mogli inwestorzy w Australii i Szwajcarii, gdzie aprecjacja tamtejszych walut doprowadziła do wzrostu kursu względem złotego odpowiednio o 8 i 3%.

Najwyższy zysk w Polsce

10 krajów na 12 badanych dało zarobić na inwestycji w nieruchomość na wynajem przy uwzględnieniu wszystkich trzech czynników decydujących o rentowości inwestycji, a więc: wartości nieruchomości, czynszów i kursu walutowego. W Polsce zysk ten był największy i wyniósł w ciągu pięciu lat aż 135%, czyli 27% rocznie. Kolejne miejsce zajęły Australia i Ukraina z pięcioletnią rentownością na poziomie 74%.

… potem burzliwa Ukraina i stateczna Australia

U naszego wschodniego sąsiada zysk z nieruchomości przeznaczonej na wynajem byłby jeszcze bardziej imponujący gdyby nie umocnienie się polskiej waluty. W przeciągu pięciu lat na Ukrainie nieruchomości zdrożały bowiem aż o 131%, a czynsz możliwy do uzyskania jest imponujący. Gdyby utrzymał się on na obecnym poziomie pozwoliłby na odzyskanie jednej trzeciej zainwestowanego kapitału w ciągu zaledwie 5 lat w formie dochodu z najmu. Spadek notowań hrywny spowodował jednak ograniczenie pięcioletnich zysków do 74%. Porównując ten wynik i ryzyko inwestycji do polskiego należy go uznać za mało atrakcyjny.

Identyczne zyski przy bardziej stabilnej sytuacja można było osiągnąć w przypadku Australii. W ciągu 5 lat nieruchomości w tym kraju zdrożały o 46% poruszając się w relatywnie stabilnym trendzie wzrostowym. Dodatkowy zysk w postaci czynszów także jest ponadprzeciętny i wynosi 17%. Ponadto kurs australijskiego dolara zwyżkował przysparzając dodatkowo niewielkich zysków. Podsumowując, zakup nieruchomości na wynajem w Australii pod koniec 1 kwartału 2005, przyniósł by zysk na poziomie 74% w skali zaledwie 5 lat.

Straty w USA i Wielkiej Brytanii

Wpływ ryzyka kursowego na osiągane zyski można zobrazować na przykładzie Wielkiej Brytanii. Spadek notowania funta szterlinga o 27% spowodował, że sprzedaż nieruchomości po pięciu latach inwestycji przyniosłaby stratę na poziomie 7% i to pomimo wzrostu wartości nieruchomości i osiąganych zysków z czynszu.

Najwyższą stratę zanotowałby inwestor, który pięć lat temu kupiłby nieruchomość na wynajem w Stanach Zjednoczonych. Spadek wartości nieruchomości był na tyle dotkliwy, że przewyższył pięcioletnie zyski z najmu. Dodatkowym negatywnym czynnikiem był ponadto spadek notowań dolara o 9%, w efekcie po pięciu latach inwestowania w nieruchomości na wynajem w USA można zrealizować stratę na poziomie 13%.

Bartosz Turek
Homebroker.pl